Сколько можно заработать на недвижимости?

Спрос на недвижимость на Пхукете стабильно растет, а возможности строительства ограничены территорией. Инвестируя в рынок недвижимости на Пхукете, вы получаете доход в твердой валюте, учитывая крепкий бат на протяжении десятилетий. Средний срок окупаемости — 10 лет, т.е. в 2 раза меньше, чем в России. Цены на квартиры в самом развитом регионе Таиланда сопоставимы с московскими, а сдавать в аренду проще и удобнее.  Поэтому в 2024 году купить квартиру для инвестиций на Пхукете — разумный шаг для тех, кто хочет вложить деньги выгодно.

• Способы инвестиций в недвижимость в Тайланде
  • Покупка на стадии строительства с целью перепродажи
  • Покупка для сдачи в аренду
• Какую недвижимость купить на Пхукете для инвестиций?
  • Квартиры для инвестиций
  • Дома для инвестиций
• Сколько стоит купить квартиру или дом для инвестирования на Пхукете
• Где и у кого купить недвижимость под инвестиции на Пхукете?
• Как продать квартиру или дом в Тайланде
• Доходность недвижимости
• Как оформляется недвижимость в Таиланде
• Какие риски при инвестировании?
• Какие налоги и платежи предусмотрены для инвестора?

Сколько можно заработать на инвестициях и какие риски с ними связаны, рассмотрим далее.

Способы инвестиций в недвижимость в Тайланде

Инвестиции в Тайланде работают по тем же принципам, что и в России, разница лишь в сроках окупаемости. Апартаменты на перепродажу принесут вам до +140% через 2 года. Недвижимость для сдачи в аренду оправдает вложения через 10 — 14 лет.

1. Покупка на стадии строительства с целью перепродажи

Купить квартиру в начале строительства можно от 100 000 долларов (3 600 000 THB), или от 3214 USD (115 000 ТНВ) за кв.м. К моменту сдачи средняя цена за кв. метр — USD 5570 (200 000 ТНВ). Средний срок строительства — 2 года. Т.е., вложившись в котлован, через 2 года можно получить 174%. Средние цифры прироста стоимости строящегося жилья +15% — 20% в год.

При этом налоги за продажу квартиры и дома в тайланде небольшие, а если вы продаете до регистрации права собственности, то совсем ничего не платите.

2. Покупка для сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость в сфере аренды принесут от 7% до 10% годовых. Т.е. срок окупаемости составит от 10 до 14 лет. После этого у вас на руках останется жилье, которое можно продать и выручить еще 120% — 140%. Или не продавать и распоряжаться по своему усмотрению.

Чтобы сдать в аренду недвижимость, не придется составлять объявления на авито и Airbnb: поиск клиентов возьмет на себя управляющая компания. Она же будет следить за наполняемостью жилья, производить уборку и мелкий ремонт в случае необходимости. По сути, вместе с квартирой вы покупаете готовый бизнес — вам остается только получать доход. Иногда это возможно еще до сдачи объекта.

По закону, сдавать можно только апартаменты в кондоминиумах — жилых комплексах, предназначенных для комфортного длительного проживания и краткосрочной аренды. Разрабатывая проекты комплексов, застройщики стараются добавить в них как можно больше удобств. Закрытая охраняемая территория, бассейн, лобби, коворкинг, фитнес-центр — это лишь малая часть комфорта, которая есть в каждом проекте. Элитные кондоминиумы имеют СПА-центр, рестораны, террасу для йоги и даже собственный пляж. Некоторые застройщики предлагают и собственные арендные программы …Как выбрать инвестиционную недвижимость, расскажем дальше.

Какую недвижимость купить на Пхукете для инвестиций?

Войти в инвестиции проще с квартирой, а дом приносит бОльший доход. У каждого вида недвижимости свои тонкости выбора и получения дохода.

Квартиры для инвестиций

Возможна как стратегия перепродажи, так и сдачи в аренду. Вложения — от 100 000 USD. Окупаемость — от 7% в год при сдаче в аренду, или + 20% — 30% при покупке от фундамента и перепродаже после завершения строительства.

Какую квартиру купить — в популярной локации, близко к морю, в качественном жилом комплексе.

На что обратить внимание при покупке квартиры, если берете для перепродажи

• Как далеко пешком до моря, удобно ли идти;
• Прилегающие территории: есть ли тротуары, магазины, детские сады, школа (для тех, кто с детьми);
• Удобство планировки;
• Качество материалов, отделка;
• “Фишки” жилого комплекса: инфраструктура (бассейны, фитнес-залы, коворкинги, рестораны —- чем разнообразнее инфраструктура, тем лучше).

На что обратить внимание при покупке квартиры, если берете для сдачи в аренду

• Как далеко пешком до моря, удобно ли идти;
• Близость туристических объектов: аквапарков, пляжных клубов, а также рынков и магазинов;
• Инфраструктура жилого комплекса;
• Удобство планировок.

На рынке недвижимости встречаются апартаменты от 30 до 300 кв. м. Как студии с удобной планировкой, так и роскошные люксы, пентхаусы и таунхаусы. Во всех жилых комплексах закрытая территория, консьерж-сервис, лобби, общий бассейн с зоной отдыха и зона для занятий спортом. В кондоминиумах премиум-класса, например, Title Heritage, есть фитнес-клуб, рестораны, зоны отдыха и даже собственный минеральный источник (онсен) и СПА-центр. Для владельцев квартир действует программа лояльности, а туристам не нужно далеко ходить, чтобы позаниматься йогой или фитнесом.

Дома для инвестиций

Основная стратегия — покупка для сдачи в аренду. Вложения — от 650 000 USD. Окупаемость —- от 7% в год от сдачи в аренду, от 15% при перепродаже.

Какие факторы важны при сдаче дома в аренду?

• Удобство планировок;
• Близость к морю и популярным туристическим объектам;
• Наличие бассейна;
• Количество комнат и ванных комнат;
• Размеры кухни и столовой;
• Инфраструктура комплекса.

Виллы в Таиланде отвечают требованиям самых взыскательных туристов. Удобные планировки — кухня и просторная зона отдыха на первом этаже, спальни на втором — позволяют с комфортом разместиться как семье, так и компании. У каждой виллы, как правило, есть двор с террасой и бассейном, паркинг, общая зона, спальни и несколько санузлов. Удобно, что дома находятся на закрытой территории. Некоторые комплексы, например, Serene Raya Villas, предоставляют дополнительные услуги: обслуживание бассейна и уход за садом.

В поселках премиум-класса, например, Ozone Villas, есть собственные фитнес-клубы, СПА-центры и рестораны.

Сколько стоит купить квартиру или дом для инвестирования на Пхукете

Цена квартиры на Пхукете начинается от 100 000 USD за апартаменты с 1 спальней площадью 30 — 36 кв.м. Комплексы сдаются в чистовой отделке, а в некоторых проектах в стоимость включена встраиваемая техника. Остается приобрести мебель и начать получать доход. Как правило, владельцы кондоминиумов предоставляют готовый мебельный пакет за отдельную плату. Набор мебели уже продуман и идеально вписывается в планировку и габариты квартиры. Например, обставить квартиру 36 кв. м в Ozone Oasis Condominium обойдется в 450 000 THB (12 530 USD).

Стоимость квартиры в Тайланде в рублях — от 9,2 миллионов (на момент написания статьи), что сопоставимо с ценами в российских городах-миллионниках. При этом вы покупаете не просто квадратные метры, а собственное жилье на море, в комфортном жилом комплексе со всеми удобствами. Квартира с 2 спальнями обойдется от 22 миллионов рублей. А роскошные виллы начинаются от 60 миллионов. Идя навстречу российским инвесторам, некоторые застройщики принимают оплату в рублях. Также в Таиланде можно купить жилье за криптовалюту, что открывает широкие возможности для инвесторов.

Где и у кого купить недвижимость под инвестиции на Пхукете?

Логично, что на вопрос, где купить квартиру, начинающие инвесторы ответят: у застройщика. Но приобрести недвижимость напрямую у застройщика, как это практикуется в России, в Таиланде не получится. Местные девелоперы не содержат штат менеджеров, предпочитая платить комиссию риелторам. Поэтому стоит выбрать надежное агентство недвижимости на Пхукете — такое, которое тщательно проверит строительную компанию и порекомендует покупателям только достойные предложения.

Как понять, что вы обратились в надежное агентство:

1. Вам объясняют все юридические тонкости сделки.
2. Готовы оформить любые необходимые документы.
3. Не берут комиссию за продажу первички: в Таиланде это не принято.

Все это делает BangTao Keys. Кроме того, мы поможем получить максимально высокий доод от инвестиций. Для этого мы заранее просчитываем возможную доходность по каждому объекту и вместе с вами составляем инвестиционную стратегию. Если планируете сдавать в недвижимость, возьмем в управление и будем гарантированно выплачивать от 7% годовых каждый месяц в удобной валюте. При этом даем гибкие условия: вы можете приехать отдыхать в любое время и на любой срок — нас достаточно предупредить за 2 недели.

Как продать квартиру или дом в Тайланде

Продать недвижимость в Таиланде можно как на этапе строительства, так и после сдачи объекта. Главное условие — должен быть уплачен первый взнос, который обычно составляет 35% от стоимости.

Если вы купили квартиру в лизхолд (частичную собственность), для продажи потребуется письменное согласие застройщика как собственника кондоминиума. Квартиры в фрихолде (полной собственности) продаются без этого документа. Если недвижимость находится под залогом, т.е. ее стоимость выплачена не полностью, залог снимается в день сделки. Для продажи виллы потребуется разрешение собственника земли, если она находится в аренде.

В договор купли-продажи обязательно нужно включить пункт о том, кто платит налог на переоформление. Чаще всего это обязанность покупателя, но может быть и 50/50.

Собственник имеет право самостоятельно заниматься продажей апартаментов, но мы рекомендуем обратиться к риелтору, чтобы выставить адекватную цену и, главное, учесть все юридические тонкости. Стоимость квартиры или дома будет определяться по схожим предложениям и недавним сделкам. Имеет значение востребованность комплекса, а также его характеристики: расстояние до моря и объектов инфраструктуры, степень готовности, качество отделки и пр.

Риелтор найдет покупателей и подготовит все необходимые документы. За свои услуги агентства берут комиссию. Но, если вы покупали недвижимость через BangTao Keys, при продаже услуги агента для вас бесплатны. Так мы выполняем нашу главную миссию — помочь соотечественникам заработать на  инвестициях.

Доходность недвижимости

На недвижимости в Таиланде можно заработать с перепродажи или сдачи в аренду. Для строящегося жилья на Пхукете ежегодный прирост к стоимости — 15-20%. Доходность недвижимости выше при покупке в самом начале строительства. Особенно выгодные условия покупателям предлагаются на пресейлах — закрытых предпродажах «для своих». BangTao Keys знает даты таких важных мероприятий и с удовольствием сообщит вам, если вы обратитесь к услугам нашего агентства.

Доходность от аренды зависит от класса жилья, расположения комплекса и выбранной программы управления. В Таиланде нет смысла сдавать жилье самостоятельно: для этого существуют управляющие компании с отлаженными процессами. В некоторых жилых комплексах сдачей в аренду занимается застройщик (квартиры продаются с обязательным участием в арендных программах). По программе гарантированного дохода вы зарабатываете от 5% годовых, даже если объект не сдается. Программа Rental pool предлагает доход от 7% — но, при этом гарантий нет, точный размер прибыли зависит от успешной сдачи всех апартаментов в кондоминиуме.

Как оформляется недвижимость в Таиланде

В Таиланде существует 2 формы собственности: фрихолд и лизхолд. Фрихолд предполагает полное бессрочное владение недвижимостью. Квартиру или дом можно свободно продавать, завещать и передавать по наследству. Стоимость недвижимости в среднем на 10% выше, чем в лизхолде.

Лизхолд — это ограниченное владение недвижимостью, долгосрочная аренда. Первоначально лизхолд оформляется на 30 лет, всего можно продлить до 90. Право собственности остается за владельцем комплекса. Недвижимость в лизхолде можно завещать и перепродавать — потребуются дополнительные разрешения. Плюсы лизхолда: более низкая стоимость и платежи. К тому же, за имущество в лизхолде не нужно отчитываться в стране налогового резиденства.

Какие риски при инвестировании?

Закон в Королевстве всегда на стороне покупателя, но лучше заранее предусмотреть риски, чем терять в доходе. Вот чем рискует инвестор в Таиланде:

1. Получить квартиру или дом не вовремя. Долгострои и обманутые дольщики — редкость для Таиланда, однако лучше подстраховаться. Перед покупкой жилья нужно тщательно проверять документы компании (финансовую отчетность и наличие судебных исков), размер ее активов и обязательства по договору. Земля под застройку должна быть в собственности девелопера — это надежнее. Лучше всего покупать недвижимость только у проверенных компаний. Грамотный агент всегда подскажет, каким организациям можно доверять.
2. Платить за простой. Если застройщик привязал график платежей в договоре к датам, а не к этапам строительства, покупатель рискует платить за воздух. Чтобы росли этажи, а не пени, проверяйте все пункты договора с девелопером.
3. Потерять часть денег при покупке вторички. Не торопитесь вносить платежи до регистрации права. Если продавец настаивает на дополнительных платежах, используйте эскроу-счета. Советуем не экономить на юридической защите и обратиться в агентство.
4. Купить нерентабельный объект. Неопытный покупатель может переплатить за квартиру или виллу, которую в дальнейшем не сможет выгодно перепродать или сдавать в аренду. Перед покупкой нужно тщательно оценить качество и расположение недвижимости вместе с опытным риелтором. Это бесплатно и надежно.
5. Не продать квартиру в лизхолде, если собственник не выдал разрешение или не назначено ответственное юридическое лицо в кондоминиуме. Трудность временная, но, чтобы не срывать сделку, готовьтесь к продаже заблаговременно.

Покупая недвижимость, проверьте ее на рентабельность и юридическую чистоту. Проверьте все пункты договора — насколько они защищают ваши права.

Какие налоги и платежи предусмотрены для инвестора?

При покупке недвижимости владелец платит налог на оформление права собственности. В лизхолде это фиксированная ставка 1,1%, в фрихолде сумма зависит от статуса плательщика (физ.лицо или компания). Максимальная ставка 6,3%, самая распространенная — 2%.

Налог на владение недвижимостью рассчитывается, в зависимости от вида недвижимости и целей владения. Он рассчитывается автоматически администрацией. Ставка составляет от 0,01% до 0,3% от стоимости.

Существует и налог на доход от аренды. 30% от дохода не облагаются налогом, с оставшихся 70% владелец платит по ставке от 10% до 37%, в зависимости от суммы. Чем больше ваш доход, тем выше процент налога (прогрессивное налогообложение). Взимание этого налога еще недостаточно отработано властями Королевства Таиланд, не рассказать о нем мы не могли.

При продаже недвижимости во фрихолде сборы за владение покрывают НДФЛ. При продаже жилья в лизхолде при продаже платится НДФЛ, который рассчитывается, в зависимости от суммы чистой прибыли и неиспользованного срока владения имуществом. Существует и дополнительный налог на продажу имущества, находящегося в собственности менее 5 лет, —- Specific Business Tax — 3,2% от суммы, указанной в контракте.

Вывод

Инвестиции в недвижимость Таиланда — это надежно и прибыльно. Вкладывая в строящиеся объекты, вы получаете жилье в развитом государстве с теплым климатом и доход в стабильной валюте. Чтобы быть в плюсе, пользуйтесь услугами опытных риелторов: мы поможем вам оценить рентабельность объекта и составить индивидуальную стратегию инвестирования.