Вложиться в долгосрок, купить неликвид, недополучить обещанные проценты доходности — вот основные риски покупателей, столкнувшихся с мошенничеством в недвижимости. К сожалению, за границей стать жертвой обмана проще, чем на родине: причиной тому незнакомые законы и языковой барьер.
Содержание:
- Виды мошенничества при продаже недвижимости
- Ненадежный застройщик
- Завышенные обещания доходности
- Схемы мошенничества при аренде квартиры
Мошенники в недвижимости с каждым годом разрабатывают все более изощренные способы обмана. Сегодня отдать миллионы и остаться на улице маловероятно, а вот приобрести некачественное жилье, переплатить за неоказанные услуги и недосчитаться обещанного дохода вполне реально. С арендой жилья в Таиланде ситуация обстоит еще критичнее, т.к. арендаторы часто бронируют через соцсети и редко заключают договора.
Рассказываем об основных мошеннических схемах в продаже и аренде недвижимости в Таиланде и как уберечься от обмана. Особенно рекомендуем прочитать, если планируете купить недвижимость для инвестиций.
Виды мошенничества при продаже недвижимости
Продажа квартиры в Тайланде строго контролируется государством. Однако от обмана в недвижимости это не защищает на 100%. Недобросовестность продавцов проявляется в «мелочах»: в договоре не прописывается ответственность застройщика за неисполнение обязательств и другие важные пункты, от покупателя утаивают все возможные расходы или важные юридические моменты. Давайте рассмотрим наиболее типичные ситуации обмана при продаже жилья и как защитить недвижимость от мошенников.
Ненадежный застройщик
Ситуация 1: Агент не слишком охотно делится информацией о застройщике, а сайт содержит поверхностную информацию.
Чем чревато: Скорее всего, за негромким именем прячется компания-однодневка. Риски долгостроя высоки, а получить выплаты по неустойке будет нелегко.
Что делать: Внимательно проверять документы. В Таиланде надежной считается компания с местными учредителями, если же иностранная — то со значительным тайским акционером. Однако иностранный состав компании не обязательно говорит о ее недобросовестности. Гораздо важнее, сколько лет работает застройщик на рынке недвижимости и какую репутацию получил в регионе.
Ситуация 2: Вы присмотрели неплохой вариант и начинаете искать отзывы о застройщике. А отзывов нет. Это первый проект компании.
Чем чревато: Как минимум, вы не сможете судить о качестве используемых материалов, ведь некому рассказать, что будет с жильем через год-два после сдачи. Но последствия могут быть и более печальные. Начинающая компания может задержать строительство и не выплатить неустойку, потому что недостаточно средств в обороте. Или сдать объект вовремя, но не выплатить обещанный доход от аренды, потому что недостаточно опыта в управлении недвижимостью.
Что делать: Мы не советуем приобретать недвижимость у застройщика, если в его портфолио нет хотя бы 3-х успешных проектов. Чем дольше компания работает на рынке, тем больше дорожит репутацией и тем больше отзывов о ней есть в открытом доступе.
У любой, даже самой известной компании запрашивайте следующие документы:
- Construction Permit — разрешение на строительство.
- DBD — документ с указанием уставного капитала компании. По нему можно понять, как компания ведет свою финансовую деятельность, однако разобраться смогут только юристы. Советуем сфотографировать документ, чтобы узнать о компании подробнее.
- The Environmental Impact Assessment (EIA) — экологическое разрешение на строительство. Не заменяет общее разрешение на строительство.
- Chanot — право собственности на землю. Если земля в залоге у застройщика, это говорит о его недостаточном финансовом обеспечении. В случае задержки строительства у компании может не хватить средств, чтобы покрыть неустойку.
Ситуация 3: Вы приобрели квартиру в строящемся доме, и строительство затянулось. Вы хотите приостановить выплаты по рассрочке, но выясняется, что в этом случае вы не исполняете обязательства и застройщик вправе расторгнуть договор.
Чем чревато: Увы, если в договоре не прописаны точные сроки выполнения работ и ответственность застройщика, требовать неустойки будет проблематично.
Что делать: Подробно изучите договор купли-продажи. Он должен содержать точные сроки окончания строительства (год, месяц и день, а не квартал и год) и ответственность застройщика за невыполнение обязательств. А платежи должны быть привязаны не к календарным датам, а к этапам возведения здания: постройке стен, крыши, завершению внутренней отделки и пр.
Советуем покупать не напрямую у застройщика, а через агентство недвижимости. Агент не продает конкретный объект — он подбирает подходящие предложения, проверяет надежность документов застройщика и помогает разобраться в нюансах договора. Услуги агентств в Таиланде бесплатны для клиентов.
Завышенные обещания доходности
Особенно внимательно нужно отнестись к покупке инвестиционной недвижимости.
Вам обещают красивые цифры по доходности от перепродажи или аренды, но в реальности они будут сильно ниже, а то и вовсе равны нулю. Такое бывает, если компания любыми способами создает ажиотаж ради быстрой прибыли.
Ситуация 1: Вам обещают доход от перепродажи выше рынка — от +40% в год.
Чем чревато: Скорее всего, вы переплатите за громкие обещания, к тому же рискуете купить неликвид и потерять на перепродаже. Реальный прирост стоимости недвижимости во время строительства — 15-20% в год. Даже с учетом ежегодного удорожания квадратных метров на уровне 8% обещанной суммы не получится. Исключения возможны разве что в очень перспективных вновь осваиваемых локациях, где только начинает формироваться инфраструктура.
Что делать: Внимательно изучить ситуацию в сфере недвижимости: предложения рынка, расположение ключевых объектов инфраструктуры, популярность районов у покупателей и арендаторов и пр. Выбирая объект, помните: при прочих равных больший доход принесет жилье в шаговой доступности от хорошего пляжа.
Ситуация 2: Застройщик обещает, что жилой комплекс будет передан в отельное управление и вы будете получать повышенный доход. В действительности объект не подходит под требования отельной лицензии.
Чем чревато: Непонятно, кто будет управлять комплексом после завершения строительства и на какую доходность можно рассчитывать.
Что делать: Требовать отельную лицензию на этапе строительства бесполезно: жилой комплекс может получить ее только после сдачи. Чтобы распознать несбыточные обещания застройщика, попросите его прошлые кейсы по сотрудничеству с отельными компаниями.
В действительности, заработать на недвижимости можно и без отельной лицензии. Но в таком случае нужно твердо понимать, имеете ли вы право самостоятельно сдавать жилье в аренду и по каким критериям выбирать объект.
Ситуация 3: Застройщик предлагает повышенные проценты по программе гарантированного дохода, при этом стоимость необоснованно завышена.
Чем чревато: Скорее всего, застройщик недостаточно силен в управлении объектами и в случае нерентабельной аренды будет выплачивать вам доход за счет ваших же средств. Как только программа гарантированного дохода подойдет к концу (в среднем она длится 2 года), вы останетесь без дохода. Продать же квартиру в убыточном комплексе будет сложно.
Как уберечься от обмана: Внимательно читайте договор по управлению объектом. Обратите внимание, с какой суммы начисляются проценты. Возможно, сюда не входит стоимость мебельного пакета. Второй распространенный вариант — вам начислят проценты от чистой прибыли компании — без расходов на маркетинг и обслуживание жилья. Попросите менеджера рассчитать примерную доходность по аренде и подтвердить расчет реальными кейсами.
Также советуем при покупке недвижимости для инвестиций сразу интересоваться, кто будет управлять объектом. Если это известный отельный бренд с мировым именем, вы легко найдете отзывы клиентов и сможете получить детальный предварительный расчет дохода. Если же вы покупаете недвижимость без отельной лицензии, узнайте, есть ли у нее обязательное участие в арендной программе или же вы сможете найти управляющую компанию самостоятельно.
Сделка с недвижимостью — как раз тот процесс, где спешка может обойтись дорого. Чтобы избежать мошенничества при продаже, советуем основательно изучить рынок, сравнить несколько похожих предложений или найти компетентного агента, который поможет вам сделать выбор.
Схемы мошенничества при аренде квартиры
Аренду недвижимости — особенно за границей — рекомендуем искать в официальных источниках: сервисах бронирования (airbnb, booking, agoda и др.) и местных профильных агентствах. В противном случае вы рискуете провести отпуск в некомфортном месте и потерять часть средств.
Схемы обмана в аренде сводятся к следующим:
Ситуация 1: Вас просят перевести залог за бронь, после чего не выходят на связь. Самая частая схема мошенничества в аренде.
Чем чревато: Вы остаетесь без жилья и без денег. Приходится снова тратить время на поиски квартиры. Впечатления об отдыхе испорчены.
Ситуация 2: Вас заселяют в жилье, качество которого не соответствует заявленному.
Что делать в обоих случаях: Обезопасить себя при аренде недвижимости можно, если следовать простым советам:
- Арендуйте недвижимость через проверенные сайты бронирования: booking и airbnb. Сервис переведет деньги за аренду арендодателю только после вашего заселения. Чаще всего это выходит дороже, чем аренда через соцсети и сарафанное радио. Но если что-то пойдет не так, сервис будет разбираться с собственником и, скорее всего, решит вопрос в вашу пользу.
- Если вы все же решили сэкономить и бронируете через соцсети или по сарафанному радио, переводите деньги только после подписания договора аренды. Пропишите в нем все условия: где находится жилье, какие есть удобства, с какого по какое время вы можете проживать, когда нужно вносить оплату и кто оплачивает коммунальные услуги. Обязательно запросите у владельца или агента расписку о получении денег, в т.ч. в электронном виде.
- В идеале у агента должна быть компания, зарегистрированная в Таиланде или в России. Попросите реквизиты и адрес фирмы, проверьте достоверность данных. В случае обмана сможете обратиться в суд или получить компенсацию, не доходя до суда.
- Поищите в интернете отзывы о работе агента или компании. Если даже отзыва не найдете, убедитесь, что компания существует.
- Хорошо, если у агента есть полноценный сайт в интернете или профессиональный аккаунт в соцсетях. Честные риелторы дорожат репутацией и не будут терять ее ради тысячи бат.
- Почитайте информацию о районе, где собираетесь снять недвижимость. Попросите точный адрес объекта, проверьте его на картах, оцените близость важной инфраструктуры. Это поможет получить реальную картину.
Самые частые случаи мошенничества — в посуточной аренде. Рискуя относительно небольшими суммами, отдыхающие не склонны проверять недобросовестных хозяев, что может привести к потере денег.
Заключение
Чтобы объект приносил хорошую прибыль, в него нужно инвестировать не только деньги, но и время. Это значит — изучить рынок недвижимости, а также получить реальные отзывы о работе застройщиков и управляющих компаний. Рекомендуем найти проверенного агента по недвижимости, который поможет разобраться в ситуации и составить собственную стратегию инвестирования.
И даже если вы ищете жилье в аренду, не торопитесь. Не переводите деньги незнакомым людям без договора и, по возможности, пользуйтесь услугами официальных агентств. BangTao Keys предлагает вам собственную подборку объектов, в которых вы можете отдохнуть без переплаты сервисам бронирования. Мы официально зарегистрированы в Таиланде и дорожим отзывами клиентов.
