Инвестиционная недвижимость в Тайланде

По прогнозам риелторов, в 2024 году Таиланд станет лидером рынка зарубежных инвестиций среди россиян. Цены на недвижимость в Тайланде сопоставимы с московскими и сочинскими — при этом у рынка есть неоспоримые преимущества. Особенно в этом отношении выигрывает Пхукет.

• Сезон на острове длится круглый год, что обеспечивает постоянную заполняемость апартаментов.
• Свободной земли остается все меньше — а значит, квартиры на Пхукете будут только расти в цене.
• Сейчас на старте продаж можно приобрести ликвидную однокомнатную квартиру за $100 000 (3 672 650 THB или 9 344 000 рублей)* и зарабатывать на ней от 5% годовых.
• Покупку сделали максимально удобной. Оплату принимают в батах, в долларах, в рублях и в криптовалюте. Кроме того, Таиланд не запрашивает происхождение средств, а при покупке в leasehold не передает сведения о собственности в Россию.

*Курсы валюты: $1 = 36,81 THB/бат, $1 = 94,32 рубля, 1 бат = 2,56 рублей.

Добавьте к этому удобную беспроцентную рассрочку, стабильную экономику с устойчивой валютой и долгосрочные визовые программы. Все это делает инвестиции в недвижимость на Пхукете востребованными у прогрессивных бизнесменов. Теперь давайте разберемся, какую стратегию инвестирования выбрать и как получить максимальный доход.

• Цели покупки жилья в Таиланде
  • 1. Инвестиции
    • Покупка — продажа
    • Покупка — сдача
  • 2. «Дача у моря»
  • 3. Недвижимость «для жизни»
• Как сдавать в аренду в Таиланде
  • Самостоятельно
    • Пример расчета дохода
  • Через агентство недвижимости
    • Пример расчета дохода
  • Через отельную сеть
• Виды отельных программ
  • Гарантированный доход
  • Арендный пул (rental pool)
    • Деление прибыли (profit sharing)
    • Деление дохода (revenue sharing)
• Советы инвесторам в недвижимость Таиланда

Цели покупки жилья в Таиланде

1. Инвестиции

По статистике РБК, около 90% недвижимости на Пхукете приобретается именно для инвестиций. Это неудивительно: теплый климат и развитая туристическая инфраструктура порождает высокий спрос как у арендаторов, так и у покупателей жилья. Доходность объекта зависит от выбранной стратегии и расположения. вот почему так важно выбрать оптимальный район для инвестиций. 

Среди приезжих на Пхукете наиболее популярны районы:

• Раваи и Чалонг. В этих местах доступное жилье, а потому здесь часто селятся экспаты-удаленщики (IT и другие сферы). Но до пляжей (Най Харн, Ката, Карон) придется добираться на автомобиле или байке. Любители тихой и спокойной жизни предпочитают селиться в Най Харне — это часть Раваи. Здесь находится красивый пляж (ближайший к Раваи), однако его протяженность всего 800 м, и возможности для развития туристической инфраструктуры довольно ограничены.
• Камала. Район уже давно обрел статус люксового места для отдыха. Здесь находится знаменитая «Миля миллионеров» с уединенными виллами зажиточных экспатов. Доступного жилья в районе немного. В последнее время в Камале появляются апарт-отели и развивается рынок инвестиционной недвижимости. Однако у района есть существенный минус: он окружен горами и отрезан от основных объектов инфраструктуры Пхукета (международных школ, больниц). Поэтому Камалу чаще выбирают для отдыха, чем для проживания, — это стоит учитывать, если планируете покупать там недвижимость.
• Банг Тао — центр премиальной недвижимости на Пхукете. Район сочетает в себе азиатскую красоту с европейским комфортом — здесь вы найдете редкие для Таиланда широкие дороги, тротуары и велодорожки. Банг Тао идеально подходит как для отдыха, так и для постоянной жизни. В районе оборудованы поля для гольфа и яхт-клубы, работают международные школы и садики. Это один из наиболее перспективных районов с высоким темпом прироста стоимости жилья.

Давайте пройдемся по основным стратегиям инвестирования и посмотрим, на что обратить внимание при выборе объекта.

Покупка-продажа

Окупаемость инвестиций: до 140% за 2 года, или от 70% годовых. Инвестор приобретает квартиру на старте строительства и перепродает сразу после сдачи объекта. Средний срок строительства в Таиланде — от полутора до двух лет. За это время цена увеличивается на 30-40%, в зависимости от расположения и уровня комфорта жилого комплекса. Особенно выигрывают объекты, которые заключили договор управления с крупными отельными компаниями, например, Andaman Riviera под управлением Radisson Hotel Group. Квартиры в них могут стоить дороже аналогичных, однако это оправданная цена. Управляющие компании хорошо ориентируются на рынке инвестиций и выбирают только самые перспективные объекты. Поэтому и спрос на квадратные метры стабильно высокий. Обычно к середине строительства свободных квартир в популярных комплексах уже не остается. При правильном выборе компании инвестиции в апартаменты показывают высокую доходность.

Что нужно учесть при выборе объекта:

• Ключевой фактор формирования спроса — близость к морю. Обращайте также внимание на инфраструктуру комплекса — чем более она развита, тем дороже вы сможете перепродать квартиру.
• Проверьте надежность застройщика. В собственности или в аренде у него находится земля под жилым комплексом и получены ли все необходимые разрешения на строительство. Самостоятельно разобраться во всех тонкостях будет сложно, поэтому советуем ориентироваться на хорошую репутацию и успешно сданные объекты — чем больше, тем лучше.
• Лучшие цены на квартиры застройщики озвучивают на пресейлах — закрытых предпродажах для своих. Попасть на такие мероприятия можно через агентства недвижимости. Обращайтесь, и мы поможем вам найти объект, которого еще нет на сайте и в каталогах.
• В Таиланде можно заработать на переуступке права собственности. Переуступить недвижимость можно на любой стадии строительства после уплаты первоначального взноса 35%.
• Некоторые застройщики предлагают самовыкуп жилья с гарантированным доходом 15%. Это значит, компания выкупит объект обратно после окончания строительства, а вам не придется самостоятельно искать покупателя и вникать во все тонкости договора купли-продажи. Однако рыночная доходность от перепродажи выше, иначе бы застройщики не делали таких предложений.
• Стоимость готового жилья зависит в том числе от количества аналогичных предложений на рынке. Именно поэтому так важно выбрать правильное время для перепродажи. А лучше обратиться к агенту, который хорошо знает местный рынок недвижимости.

Покупка – сдача

Окупаемость инвестиций: от 240% за 10 лет*. Плюс стратегии: после того, как инвестиции окупятся, у вас остается собственное жилье, которое вы можете продать или оставить для проживания.

По классической схеме, инвестор приобретает жилье на этапе строительства, дожидается сдачи объекта и сдает его отдыхающим, получая пассивный доход. Некоторые жилые комплексы на Пхукете дают возможность владельцам квартир зарабатывать, не дожидаясь сдачи объекта. При полной оплате стоимости жилья инвестор может рассчитывать на выплаты дохода от сдачи первой очереди квартир.

*Доходность за 10 лет считаем с учетом роста стоимости недвижимости от покупки до окончания строительства и рыночным приростом в последующие годы. Полностью расчет выглядит так:

• 140% — прирост в цене за два года.
• 64% — общий прирост в цене за последующие 8 лет.
• 40% — минимальный доход от аренды за 8 лет.

С учетом удорожания недвижимости доходность по этой стратегии составит от 24% в год. Однако такая доходность видна не сразу, т.к. в расчет принимается сложный процент, который «набегает» с течением времени. Ниже мы покажем доходность без учета сложного процента.

Огромный плюс инвестиций в Тайланд в том, что в стране налажено управление инвестиционной недвижимостью. Вы можете сдавать жилье туристам через агентов или отельных операторов и получать пассивный доход — все хлопоты посредник берет на себя. Дальше мы рассмотрим, кому и в каких случаях доверить управление недвижимостью и какой доход можно получить.

2. Дача у моря

Окупаемость инвестиций: определяется индивидуально. Согласитесь, неплохо иметь дом или квартиру у моря, куда можно приехать на несколько месяцев в году, а в оставшееся время сдавать, чтобы окупить содержание. Здесь нужно учесть несколько моментов:

• Недвижимость должна располагаться в востребованном у туристов месте. Безусловно, сдавать можно и тайский домик в рыбацком поселке, и бунгало в лесу — на каждый объект найдется свой клиент. Но найти желающих пожить в укромном уголке будет сложнее, а еще сложнее — перепродать такой объект, когда захотите купить дом попросторнее.
• Под дачу у моря подойдет как вилла, так и апартаменты с отельной инфраструктурой. Здесь все зависит от бюджета и от того, где комфортнее вам самим. Также учтите, что просторная квартира будет сдаваться несколько хуже, чем студия. Зато вам будет удобно проживать с семьей.
• Еще до покупки определитесь, сколько времени вы хотите жить на Пхукете и на какой срок планируете сдавать недвижимость. В апартаментах с отельным управлением чаще всего есть ограничение по сроку пребывания собственника в квартире — от 15 до 30 дней в низкий сезон. Если планируете жить дольше, выбирайте варианты, где таких ограничений нет. Например, Capri Residence — у этого комплекса нет обязательного участия в арендных программах, поэтому можно самостоятельно регулировать график отдыха.

3. Недвижимость для жизни

Наконец, можно купить недвижимость на Пхукете «для жизни» — вести бизнес, растить детей в международной среде или позволить себе настоящий отдых на пенсии.

Для постоянного проживания рекомендуем выбирать дом или квартиру поближе к школам и детским садам и подальше от туристических локаций с курортной наценкой. Это могут быть как менее «раскрученные» районы Раваи, Чалонг, Вичит, Ко-Кэу, так и премиальный Банг Тао — в удалении от пляжей.

Как сдавать в аренду в Таиланде

Собственник имеет право сдавать квартиру и дом в Таиланде как самостоятельно, так и через посредников. Самим можно сдавать жилье на срок от месяца и более. Вы также имеете право поручить управление арендой стороннему физическому или юридическому лицу, например, агентству недвижимости. Минимальный срок сдачи в этом случае будет тот же. Посуточной арендой могут заниматься только управляющие компании с отельной лицензией. Самостоятельно выбрать управляющую компанию не получится — отельеры сами заключают договор управления с жилым комплексом до начала строительства, и участие в арендной программе для собственника является обязательным. Рассмотрим особенности каждой стратегии и посмотрим, сколько можно заработать на сдаче квартиры.

Самостоятельная сдача в аренду

Стратегия подходит тем, кто готов решать все вопросы: укомплектовать жилье для аренды, продвигать объект на booking и airnbnb, встречать гостей и общаться с ними 24/7, принимать оплату, организовывать уборку и платить налоги. Вся прибыль, за вычетом комиссий, налогов, затрат на клининг и ремонт, достается собственнику. Однако есть несколько важных моментов:

• Чтобы сдавать недвижимость самостоятельно, нужно иметь запасную квартиру — для проживания. В идеале купить несколько квартир в одном комплексе и жить в шаговой доступности от них.
  
• В самом начале потребуются вложения: в мебель, бытовую технику, посуду, постельное белье. Для выкладки объекта нужно заказать профессиональную съемку у фотографа.
  
• Самое сложное — сдать объект в первый раз. Туристы неохотно бронируют жилье без отзывов у неизвестного хозяина. Для успешной сдачи придется выставить более высокую комиссию в сервисах бронирования (для отображения в результатах поиска повыше) , заказать платное продвижение или задействовать соцсети.
  
• Доходность от аренды напрямую будет зависеть от вашего взаимодействия с гостями. Чем быстрее вы отвечаете на сообщения, охотнее общаетесь и больше информации даете гостям, тем выше будет ваш рейтинг на сайтах-агрегаторах и выше вероятность, что ваше жилье забронируют еще раз.
  
• Для того, чтобы объект был постоянно загружен, нужно “быть в рынке”, т.е. мониторить прайсы конкурентов и предоставлять гостям оптимальную цену.

Стратегия подходит тем, кто готов решать все вопросы: укомплектовать жилье для аренды, продвигать объект на booking и airnbnb, встречать гостей и общаться с ними 24/7, принимать оплату, организовывать уборку и платить налоги. Вся прибыль, за вычетом комиссий, налогов, затрат на клининг и ремонт, достается собственнику. Однако есть несколько важных моментов:

• Чтобы сдавать недвижимость самостоятельно, нужно иметь запасную квартиру — для проживания. В идеале купить несколько квартир в одном комплексе и жить в шаговой доступности от них.
• В самом начале потребуются вложения: в мебель, бытовую технику, посуду, постельное белье. Для выкладки объекта нужно заказать профессиональную съемку у фотографа.
• Самое сложное — сдать объект в первый раз. Туристы неохотно бронируют жилье без отзывов у неизвестного хозяина. Для успешной сдачи придется выставить более высокую комиссию в сервисах бронирования (для отображения в результатах поиска повыше) , заказать платное продвижение или задействовать соцсети.
• Доходность от аренды напрямую будет зависеть от вашего взаимодействия с гостями. Чем быстрее вы отвечаете на сообщения, охотнее общаетесь и больше информации даете гостям, тем выше будет ваш рейтинг на сайтах-агрегаторах и выше вероятность, что ваше жилье забронируют еще раз.
• Для того, чтобы объект был постоянно загружен, нужно “быть в рынке”, т.е. мониторить прайсы конкурентов и предоставлять гостям оптимальную цену.

Пример расчета дохода

Предположим, вы приобрели квартиру 36 кв. м в Title Heritage за 5 328 000 THB ($148 407 или 13 476 000 рублей) и сдали через airnbnb на месяц за 40 000 THB* ($1100 или 100 000 рублей). Минимальная комиссия сервиса составит 15%, т.е. 6 000 THB ($165 или 15 000 рублей). После выезда гостей нужно заказать клининг — от 1000 THB ($27 или 2500 рублей), в зависимости от площади и количества комнат. Коммунальные платежи не учитываем: их обычно оплачивают квартиранты дополнительно к стоимости аренды.

Итого при минимальных затратах ваша чистая прибыль составит 31 000 THB ($848 или 80 000 рублей).

*Стандартная цена на однокомнатную квартиру в низкий сезон недалеко от моря, о чем мы подробно писали в этой статье.

Рассчитаем доходность по упрощенной формуле: Д = (А – С)/В х 100%, 

где Д — доходность, 
А — годовая прибыль от аренды,
С — расходы на содержание,
В — суммарные вложения в недвижимость (стоимость квартиры + мебельный пакет).

При годовой доходности 480 000 THB и расходах 84 000 THB получим: 

(480 000 – 84 000) / 5 328 000 * 100% = 7,43%** годовых.

**Это минимальная доходность. Учитывая, что расчетная цена указана по низкому сезону, реальная доходность будет значительно выше.

Через агентство недвижимости

Пример расчета дохода

Посчитаем доходность от сдачи той же квартиры за 40 000 THB ($1100 или 100 000 рублей) в месяц.

Комиссия Airbnb 15% — 6 000 THB ($165 или 15 000 рублей).
Клининг — от 1000 THB ($27 или 2500 рублей).
Выручка — 33 000 THB ($908 или 82 500 рублей).
Комиссия агента — 20% от суммы выше — 6 600 THB ($182 или 16 500 рублей).

Итого чистая прибыль (выручка минус комиссия агента) = 26 400 THB ($726 или 66 000 рублей). Это 316 800 THB ($8 712 или 792 000 рублей) в год, или 5,94%, если сдавать квартиру за фиксированную плату. Однако чаще всего на Пхукете практикуется повышение цены на высокий сезон даже при длительном контракте. За счет сезонных колебаний цен на аренду доходность может расти до 10%.

Через отельную сеть

В этом случае вы можете рассчитывать на настоящий пассивный доход. Профессиональная управляющая компания все сделает за вас: обеспечит загрузку квартиры, обслужит гостей по высшему стандарту, организует уборку и мелкий ремонт. А за счет высокой стоимости посуточной аренды ваша квартира будет приносить хороший доход. Главное — уже на этапе покупки понимать, какую сумму вы получите на руки. А для этого нужно разобраться в арендных программах. Расчет доходности сделаем для каждой программы отдельно — смотрите пункт ниже.

Виды арендных программ

Гарантированный доход

Самый простой в расчетах способ получения дохода от недвижимости в Таиланде. Как правило, доходность держится на уровне 5-7% годовых от стоимости недвижимости. На первый взгляд может показаться, что это не самые прибыльные условия. Но, учитывая, что в первый год после сдачи у жилого комплекса не всегда хорошая заполняемость, получать гарантированный доход зачастую выгоднее, чем самому искать клиентов на аренду. Достоверный факт: во время пандемии управляющие компании продолжали выплачивать проценты собственникам квартир, несмотря на то, что жилье фактически простаивало. 

Пример расчета дохода:

Допустим, вы покупаете студию 30 кв. м в Layan Green Park за 6 028 000 THB ($165 000 или 15 375 000 рублей). В данном комплексе вы можете сдавать в аренду при подключении к арендной программы от застройщика. Самостоятельно или стороннюю управляющую компанию сдавать нельзя. Каждый год застройщик будет выплачивать вам 5% от стоимости квартиры, или 301 400 THB ($8 250 или 768 750 рублей). В пересчете на ежемесячный доход это 25 116 THB ($687 или 64 000 рублей).

Однако у программы есть важные нюансы:

• Доходность рассчитывается от стоимости квартиры на момент покупки. Если вы купили жилье на этапе котлована, а через пару лет цена выросла в 1,5 раза, вы все равно будете получать проценты от первоначальной суммы.
• Программа длится ограниченное время. Как правило, отели заключают договор на первые 2 года после сдачи объекта — далее вас переводят на программу rental pool.
• Как правило, застройщик выплачивает доход раз в год. Это не очень удобно, если вы планируете на эти средства жить или гасить ипотеку в своей стране.
• Будьте внимательны при подписании договора. Управляющая компания может обещать повышенную доходность — до 10%, но по факту вам придется из своей доли оплачивать содержание общедомовой территории и подобные расходы. Либо в расчет берется стоимость квартиры без мебельного пакета. В обоих случаях итоговая доходность будет не выше рыночной.

Арендный пул (rental pool)

По условиям программы, управляющая компания застройщика формирует пул из похожих квартир (например, студий 30 кв. м с видом на море) и распределяет доход от сдачи поровну между собственниками. В этом случае неважно, по какой цене вы купили квартиру. Ваша чистая прибыль зависит от того, как компания рассчитывает доход собственников. Здесь возможны два варианта: деление прибыли (profit sharing) и деление дохода (revenue sharing). Рассмотрим каждый подробно.

Деление прибыли (profit sharing)

Управляющая компания делится с собственником своей чистой прибылью — т.е. отдает часть суммы, оставшейся после расходов на маркетинг и обслуживание жилья. Один из частых вариантов распределения дохода — 80% / 20% в пользу владельца. Цифры выглядят впечатляюще, не всегда это означает хорошую прибыль для собственника.

Если компания получает хорошие отзывы арендаторов, а штат (горничные, повара и пр.) подобран оптимально, расходы на маркетинг и обслуживание не будут завышены. В таком случае и вы получаете высокий доход. Если же объект не пользуется популярностью у туристов, а вдобавок и штат необоснованно раздут, маркетинг и содержание жилья составляют бОльшую часть расходов. Прибыль остается совсем небольшой, и ваш чистый доход не выше, чем при самостоятельной сдаче жилья.

Для примера рассмотрим получение дохода по стратегии profit sharing в объектах, похожих по локации и инфраструктуре на Layan Green Park. Для примера возьмем студию стоимостью от 5 717 657 THB ($163 099 или 14 461 555 рублей).

Стоимость суток в студии составляет от 3 500 THB до 5 000 THB в сутки, в зависимости от сезона. Загрузка в течение года варьируется от 65% до 95%. Примерная выручка отеля по квартире составляет 1 100 000 THB ($29 690 или 2 782 200 рублей) в год.

Затем смотрим расходы:

• налоги и сервисные сборы — 17% от выручки,
• услуги сторонних сервисов (банковские услуги, эквайринг, оплата агентских комиссий) — 15%.
• операционные расходы (зарплата сотрудников, коммунальные услуги, содержание жилья, мелкий ремонт) — 20% от всей выручки после вычета расходов из 1 и 2 блока.

Итого расходы составляют 45% от выручки, или около 500 000 THB.

60% от оставшейся сумму (чистой прибыли) — 600 000 THB ($16 195 или 1 517 570 рублей) отель отдает собственнику. Это 360 000 THB ($9 717 или 910 540 рублей) в год, или 30 000 THB ($810 или 75 848 рублей) в месяц. Доходность составляет 6,3%* годовых. 

* Фактическая доходность может быть выше.

Деление дохода (revenue sharing)

Стратегия с более прозрачной для собственника системой выплат. Чаще всего владелец жилья получает 50% — 60% от выручки. Все расходы на маркетинг и управление отель платит со своей части дохода. Такую схему предлагают только наиболее крупные и опытные отельные операторы, которые наперед знают свои расходы на маркетинг и управление (Sheraton, Wyndham, Best Western, Ramada). 

Пример расчета дохода:

Возьмем условную однокомнатную квартиру у моря, где средняя стоимость суток — 3 900 THB ($107 или 10 000 рублей). В первый год после сдачи средняя заполняемость комплекса — 60%, в последующие годы — от 70%. 

Общий доход от сдачи: 

• в первый год: 70 200 THB ($1 926 или 180 000 рублей);
• далее: 81 900 THB ($2 232 или 210 000 рублей).

При распределении доходов 50/50 в первый год вы получите от 35 100 THB ($963 или 90 000 рублей) в месяц. В последующие годы — от 40 950 THB ($1 116 или 105 000 рублей) в месяц.

При стоимости квартиры 5 717 657 THB ($163 099 или 14 461 555 рублей) получаем доходность:
35 100 * 12 / 5 717 657 * 100% = 7,3%* в первый год сдачи. 

В последующие годы доходность по стратегии profit sharing при распределении дохода 50/50 составит от 8,6%*.

* Фактическая доходность может быть выше при более высокой заполняемости отеля.

Советы инвесторам в недвижимость Таиланда

Перед покупкой квартиры тщательно изучите рынок, найдите отзывы о компании-застройщике и ознакомьтесь с типовым договором купли-продажи. Советуем обратить внимание на следующее:

1. Проверьте реалистичность предложения. Застройщик обещает доход 9%-10% годовых, но всегда ли он сможет его обеспечить? Задача застройщика — продать любой объект, даже неликвидный. Есть случаи, когда компания завышает стоимость квартиры, включая в нее выплаты процентов, а потом возвращает покупателям их же деньги в течение 2 лет под видом гарантированного дохода. Как правило, так бывает, если объект изначально не пользуется спросом у туристов. В таком случае неизвестно, будет ли он приносить прибыль в дальнейшем.
   
2. Внимательно прочитайте договор. В нем должно быть ясно прописано, в процентах от какой суммы начисляется доход инвестора и из чьей доли идет оплата расходов на маркетинг и обслуживание комплекса.
   
3. Поинтересуйтесь кейсами компании — насколько она обеспечивала доходность по своим объектам. Порядочная организация не станет утаивать такую информацию. Расспросите о сотрудничестве с компанией в бизнес-сообществах, чтобы получить более достоверную информацию.
   
4. Помните, что вы вправе попросить изменить условия сделки в вашу пользу. Отсрочить выплаты, согласовать дополнительную скидку и другие бонусы. Желая продать квартиру как можно скорее, застройщики могут пойти на уступки.
   
5. Если вы договариваетесь с застройщиком о чем-то дополнительно, обязательно зафиксируйте все соглашения в договоре. Иначе они не будут исполнены.

Мы понимаем, насколько трудно сориентироваться на рынке недвижимости за рубежом и учесть все юридические нюансы. Обращайтесь в BangTaoKeys. Составим индивидуальную стратегию инвестиций и подберем оптимальный объект. Сопроводим сделку на всех этапах — от подбора объекта до приемки квартиры и покупки мебели. Возьмем в управление вашу квартиру или виллу и будем ежемесячно выплачивать доход в удобной валюте.