Как сдавать квартиру в Тайланде, чтобы получить максимальный доход? Сколько можно заработать в месяц? Какие нюансы сдачи жилья в аренду существуют в тайском законодательстве? В чем особенности бронирования в низкий и высокий сезон? Выгодно ли отдавать недвижимость в управление? Разбираем самые горячие вопросы аренды квартиры на Пхукете. Для примера берем апартаменты в кондоминиуме, но во многом сказанное справедливо и для частного дома.
- Как сдавать квартиру или дом в аренду выгодно
- Самостоятельная сдача в аренду (airbnb, booking)
- Длительная аренда
- Посуточная аренда
- Что нужно учесть при самостоятельной сдаче квартиры в Таиланде
- Сдавать через агентство недвижимости
- Сдавать через управляющую компанию или отельного оператора
- Сколько можно заработать с аренды
- Низкий сезон
- Высокий сезон
- Пример расчета дохода с аренды
- Самостоятельно
- Через агентство недвижимости
- Через управляющую компанию с отельной лицензией
- Подведем итоги
Как сдавать квартиру или дом в аренду выгодно
Наибольшую выгоду собственник получает от посуточной сдачи квартиры. Чем больше срок аренды, тем меньше может быть стоимость суток для гостей. Кажется, решение очевидно: сделали красивые фотографии, зарегистрировали объект на Booking.com и Airnbnb — и получаете пассивный доход. На самом деле не все так просто. В законодательстве Таиланда строго регламентировано, какую недвижимость можно сдавать посуточно, а какую — от месяца и более. В каждом случае будут действовать свои правила, которые повлияют не только на размер дохода, но и возможность отдать объект в управление, а также на то, как часто вы сможете приезжать в свое жилье на отдых. Поэтому определиться с арендной стратегией нужно уже при покупке квартиры.
Самостоятельная сдача в аренду (airbnb, booking)
Самостоятельная сдача квартиры в Таиланде возможна, но есть нюансы. Главное, что нужно учесть, — не каждый объект недвижимости вы имеете право сдавать самостоятельно. По закону, посуточно сдавать квартиры можно только в кондоминиумах. Однако объект может вводить свои правила — например, ограничивать аренду более длительным минимальным сроком (вплоть до 1 года).
Если жилой комплекс не имеет статуса кондоминиума, аренда квартиры возможна на срок от 1 месяца и более. Частный дом (виллу) можно сдавать на любой срок.
В Таиланде есть особый вид инвестиционной недвижимости — жилые комплексы с отельным управлением. Как правило, они стоят дороже, имеют лучшую инфраструктура и предоставляют высококлассный сервис. Все это гарантирует более высокую стоимость проживания для гостей и повышенный доход. Однако сдавать вашу квартиру в аренду имеет право только управляющая компания. С ней вы подписываете договор об участии в арендных программах.
Как выгоднее сдавать — самостоятельно или через компанию-посредника, разберем ниже. А пока давайте разберем нюансы длительной и краткосрочной аренды.
Длительная аренда
Аренда длительно приносит меньше дохода, чем посуточная, т.к. снижается стоимость проживания за сутки. Собственники сами регулируют, от какого количества дней делать скидку.
На скриншоте цена на апартаменты с 1 спальней в районе Банг Тао, в 600 метрах от пляжа. При сроке проживания 2 месяца примерно 6 суток тут получается фактически бесплатно.
Зато, сдавая квартиру длительно, вы реже ищете арендаторов — экономите свободное время; расходы на клининг меньше.
Посуточная аренда
Приносит бОльший доход и наносит меньший ущерб имуществу, т.к. гости в основном находятся вне помещения. Однако такой способ сдачи требует больших временных и финасовых затрат. Необходима максимальная включенность в процесс и договор с клининговой компанией, а также постоянная работа с агрегаторами. Один раз закинуть объявление на booking и airbnb и каждые 5 — 7 дней получать прибыль не получится. Конкуренция на курорте большая, особенно в низкий сезон. В таких условиях выиграет знаток рынка, который сдаст квартиру в том же самом кондоминиуме, снизив арендную плату, при этом сдав ее по максимально конкурентной цене. Но главная сложность — чуть ли не ежедневно организовывать заселение, выезд и уборку после гостей. Кроме того все возможные конфликтные ситуации — от проблем с интернетом до ящериц в комнате — вам придется улаживать самостоятельно.
Чтобы вы вернее определились, сдавать ли квартиру самостоятельно, расскажем о важных нюансах этой стратегии инвестирования.
Что нужно учесть при самостоятельной сдаче квартиры в Таиланде
Маркетинг
Для того, чтобы успешно сдавать жилье, необходимо иметь качественные фотографии объекта и положительные отзывы. Первым делом нужно заказать профессиональную съемку интерьера. Затем платно продвигать ваше объявление в поисковой выдаче в сервисах бронирования, чтобы его заметили, и таким образом получить первых клиентов. Также учтите, что объект на booking и airbnb должен быть размещен по определенным правилам. Их нужно внимательно изучить или делегировать размещение профессионалу.
Чтобы объект хорошо продвигался, а вы получали максимальную прибыль, нужно получить высокий рейтинг у систем бронирования. Например, airnbnb присваивает некоторым арендодателям звание Суперхозяин. Купить его невозможно — можно только заслужить хорошими отзывами гостей. А для этого нужно правильно общаться с клиентами, быть на связи 24/7 и предоставлять качественный сервис — от взаимодействия с клининговыми службами до знания наизусть всех кафе, детских клубов и аттракционов. По нашему опыту, хорошие отзывы пишут именно за внимательное отношение и отзывчивость. Если обслуживание понравилось, на технические недочеты квартиры гости могут закрыть глаза.
Кроме известных агрегаторов, вы можете размещать объявление о сдаче жилья в группах в соцсетях и на форумах. Клиентов можете найти больше, но, как правило, цены в этом случае будут ниже.
Коммунальные платежи
В Таиланде принято учитывать расходы арендаторов на воду и электричество. Обычно собственники не включают коммунальные платежи в стоимость проживания, а берут депозит и в день выезда возвращают гостям неиспользованную часть.
Приемка жилья и клининг
В день выезда гостей необходимо проверить состояние квартиры, в случае причинения ущерба взыскать штрафы. Также потребуется уборка. Самостоятельно заниматься этим тяжело, особенно, если у вас несколько объектов. Поэтому нужно наладить сотрудничество с клининговой компанией. Однако имейте в виду, что азиатские стандарты уборки отличаются от европейских не в лучшую сторону. Поэтому вам придется тщательно контролировать сотрудников и, возможно, даже обучать их.
Взаимодействие с агрегаторами
В случае претензий со стороны гостей сервис бронирования может вернуть им деньги за проживание — в том числе в полном размере. При этом часть суммы может быть удержана с собственника. Чтобы этого не произошло, нужно не только максимально предусмотреть возможные проблемы, но и уметь взаимодействовать со службами бронирования.
Основные расходы при самостоятельной сдаче недвижимости
- Комиссия сервиса бронирования. Booking.com и Arnbnb удерживают от 15% с общей суммы бронирования. По желанию вы можете выставить более высокий процент — и тогда ваш объект будет выставляться в топе.
- Оплата клининга. Генеральная уборка студии (после выезда гостей) обойдется от 500 бат, за 3х-комнатную квартиру возьмут от 1 500 бат. Это цены чуть ниже рыночных, если сотрудничаете с клининговой компанией на постоянных условиях. Разовые заказы, особенно у частников, обойдутся дороже.
- Ремонт и обслуживание. Любое жилье при интенсивном использовании требует постоянного мелкого ремонта. Краску нужно обновлять, обои рвутся. Сантехника и бытовая техника требует периодического ремонта и обслуживания. Кондиционеры обязательно раз в год чистить, а в процессе эксплуатации придется заправлять фреоном.
- Платное продвижение на сайте-агрегаторе. Поднятие в результате выдачи, выделение особыми блоками и другие способы привлечения внимания к объекту.
Сдавать через агентство недвижимости
Агентство недвижимости берет все расходы по рекламе и обслуживанию квартиры на себя. Условия сотрудничества прописаны в договоре аренды: вы получаете на руки либо фиксированную сумму, либо доход от сдачи за вычетом комиссии агенту.
Давайте посчитаем, выгодно ли сдавать квартиру через агентство. Доверяя заботы профессионалам, вы получаете:
- налаженный поток гостей без усилий с вашей стороны;
- стабильный ежемесячный доход с детальной отчетностью;
- не вкладываетесь в рекламу и клининг.
Минусы этого способа заработка:
- доход может быть ниже, чем при самостоятельной сдаче;
Остается добавить, что важно выбрать надежную компанию — где вам расскажут обо всех нюансах получения дохода и составят понятный договор.
Александр Базыкин:
BangTaoKeys берет за услуги не более 20% от от прибыли — за вычетом расходов на комиссию в сервисе бронирования и возможный ремонт и обслуживание квартиры. При этом присылает детальную прозрачную отчетность за каждый месяц. Также у нас нет ограничений по сроку вашего пребывания в квартире. Через BangTaoKeys можно сдавать квартиру хоть пару месяцев в году — и отдыхать на Пхукете все остальное время. Удобно, если постоянно проживаете на острове и ненадолго уезжаете к родным. В каждом случае мы индивидуально обсуждаем условия. Понимая нестабильную обстановку в мире, сохраняем гибкий подход. Надумали или передумали приезжать — просто сообщите нам за 2 недели.
Сдавать через управляющую компанию или отельного оператора
По этой схеме вы отдаете квартиру в управление отелю или компании, имеющей отельную лицензию. Компания будет работать только с определенными кондоминиумами — имеющими высокий класс удобства и хорошую инфраструктуру. Яркий пример — Andaman Riviera под управлением Radisson Hotel Group, где громкое имя отельного оператора говорит само за себя.
Управляющая компания привлекает клиентов, в основном на краткосрочную аренду, и выплачивает вам процент от дохода. Сколько вы получите на руки, зависит от стоимости недвижимости и выбранной арендной программы. В Таиланде распространены два вида программ:
- гарантированный доход (фиксированный процент от стоимости жилья, который выплачивается даже в случае простоя объекта),
- и rental pool (доход зависит от общей прибыли со всех объектов подобного типа в данном кондоминиуме).
Как правило, программы гарантированного дохода возможны только в первые 2-3 года после постройки кондоминиума, а дальше можно перейти в программу rental pool. Гарантированный доход выплачивается от стоимости покупки. Если вы приобрели жилье за 100 000 $ на стадии строительства, то фиксированный ежегодный доход в 5-7% будет выплачиваться именно от этой суммы.
Плюсы отельного управления:
- Стоимость апартаментов выше, по сравнению с частными квартирами.
- Не нужно самостоятельно искать клиентов.
- Не нужно вкладываться в продвижение объекта, а также платить комиссию сервисам бронирования.
- Не нужно решать решать вопросы уборки и текущего ремонта.
Минусы отельного управления:
- Вы не сможете получить больше, чем прописано в договоре (по программе гарантированного дохода). В некоторых программах ваш доход зависит от общей загрузки номерного фонда (rental pool программы).
- Проживать в собственной квартире сможете ограниченное время. Обычно это от 15 до 30 дней в низкий сезон (май-август). Даты пребывания нужно согласовать с управляющей компанией за несколько месяцев.
В погоне за клиентским сервисом управляющие компании предоставляют гостям различные бонусы, например, включают в стоимость проживания завтрак и уборку. Это помогает увеличить заполняемость квартиры. Но имейте в виду, что работу горничных и поваров нужно оплачивать — в конечном счете, из ваших доходов.
Сколько можно заработать с аренды
Доходность аренды зависит от расположения и площади объекта, количества комнат и качества самого комплекса (есть ли бассейн, фитнес-зал, детский клуб и т.п.).
Давайте посмотрим, за сколько сдавать недвижимость на Пхукете.
Курс валюты на момент расчета 1 $ = 36,6 бата, 1 THB (бат) = 2,5 рублей, 1 $ = 92 рубля.
Низкий сезон
Низким сезоном на Пхукете считается время с апреля по сентябрь. Несмотря на более частые дожди (в мае-августе), климат остается комфортным для отдыха, поэтому туристы активно приезжают. Кто лучше бронирует: русские или иностранцы — зависит от сезона. В весенние и летние месяцы на Пхукете любят отдыхать европейцы. Зимой едут туристы из России и СНГ.
Стоимость месячной аренды в районе Лагуны Бангтао
- студия — 18 000 — 22 000 THB (500 — 600 $ или 46 000 — 55 000 рублей);
- квартира с 1 спальней — 36 000 — 43 000 THB (1 000 — 1 200 $ или 92 000 — 110 000 рублей);
- квартира с 2 спальнями — 72 000 — 92 000 THB (2 000 — 2 500 $ или 184 000 — 230 000 рублей);
- скромный дом с одной спальней без бассейна — от 18 000 THB (от 500 $ или 46 000 рублей);
- небольшой дом с 2 спальнями и бассейном 36 000 THB (от 1 000 $ или 92 000 рублей);
- вилла с 3 спальнями — от 92 000 THB (от 2 500 $ или 230 000 рублей) и выше, в зависимости от уровня комфорта.
Посуточно
Краткосрочная аренда в апартаментах с одной спальней в низкий сезон начинается от 1000 THB за сутки. Квартиры в кондоминиумах высокого класса стоят от 2000 THB.
Низкий сезон не означает низкую загрузку объекта. Загруженность зависит от умения собственника или посредника сдавать жилье в любых условиях.
Александр Базыкин:
В любом месяце я заполняю объекты не менее чем на 90%, чаще 94-96%.
Высокий сезон
В высокий сезон (с октября по март) доходность недвижимости вырастает в 2-3 раза, в среднем в 2,5 раза:
- студия — от 45 000 бат (от 1250$ или 115 000 рублей);
- квартира с 1 спальней — от 90 000 бат (от 2500 $ или 230 000 рублей);
- дом с 2 спальнями — от 90 000 THB (от 2500 $ или 230 000 рублей).
Посуточно
Стоимость апартаментов в пешей доступности от моря при сдаче посуточно начинается от 1 600 THB (от 44$ или 4000 рублей) и доходит до 10 000 THB (275$ или 25 000 рублей) за сутки.
Пик спроса приходится на ноябрь — февраль. Больше всего желающих приехать в Таиланд в новогодние каникулы и на китайский новый год (январь-февраль).
В отличие от России, в Таиланде сезонным колебаниям больше подвержена не посуточная, а длительная аренда. В среднем в курортных зонах (Пхукет, Самуи, Ко Чанг, Ко Панган, Паттайя, Краби) спрос на отели достаточно высокий в течение всего года. Цена на номера в отеле в высокий сезон вырастает примерно в 2 раза, на длительную аренду же, как мы писали выше, — в 2-3 раза.
В любой сезон наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, расположенные у моря.
Пример расчета дохода с аренды
А теперь покажем наглядно, сколько можно заработать на аренде, если сдавать самостоятельно, через агентство и через управляющую компанию с отельной лицензией. В качестве примера возьмем месячный доход от сдачи квартиры с 1 спальней в низкий сезон — 40 000 THB с расходами на маркетинг, комиссии посредникам и выездную уборку. Для простоты понимания не будем учитывать затраты на коммунальные услуги и текущий ремонт.
Самостоятельно
- Доход — 40 000 THB (1100 $ или 100 000 рублей).
- Комиссия сервису бронирования (15% от дохода) — 6 000 THB (165 $ или 15 000 рублей).
- Затраты на клининг — 1 000 THB (28 $ или 2500 рублей).
- Чистая прибыль — 33 000 THB ( 907 $ или 82 500 рублей).
Комментарии: В самом начале бизнеса на аренде заложите в расходы стоимость профессиональной фотосъемки и дополнительные вложения в маркетинг (платное размещение и выделение объекта).
Через агентство недвижимости
- Доход — 40 000 THB (1100 $ или 100 000 рублей).
- Комиссия сервису бронирования — 6 000 THB (165 $ или 15 000 рублей).
- Затраты на клининг — 1 000 THB (28 $ или 2500 рублей).
- Выручка от аренды — 33 000 THB (907 $ или 82 500 рублей).
- Комиссия агенту (20% от выручки) — 6 600 THB (181 $ или 16 500 рублей).
- Чистая прибыль собственника — 26 400 THB (726 $ или 66 000 рублей).
Комментарии: Сдавая квартиру через агентство, вы не тратите деньги на фотосъемку, время на заселение-выселение гостей и поиск клининговых компаний — это тоже нужно учитывать.
Через управляющую компанию с отельной лицензией
Каждая управляющая компания определяет свою систему выплат дохода собственникам. На инвестиционном рынке Таиланда встречаются предложения выплат в процентах как от стоимости квартиры, так и от дохода со сдачи. Рассмотрим возможный инвестиционный доход на примере апартаментов с одной спальней в Layan Green Park стоимостью 9 000 000 THB (245 000 $ или 22 700 000 рублей).
В комплексе существует 2 программы:
- гарантированный доход — 5% годовых от стоимости квартиры, это 450 000 THB (12 220 $ или 1 130 000 рублей) в год или 37 500 THB (1018 $ или 94 000 рублей) в месяц.
- rental pool — от 7% годовых от стоимости квартиры, это 630 000 THB (17 150 $ или 1 589 000 рублей) в год или 52 500 THB (1429 $ или 132 400 рублей) в месяц.
Подведем итоги
Сдавать в аренду жилье на Пхукете — выгодная инвестиция. Доходность зависит от сезона и от способа сдачи в аренду и условий договора. При вложении от 4 800 000 THB (130 000 $ или 12 000 000 рублей) вы получите от 26 400 THB (726 $ или 66 000 рублей) ежемесячно.
Плюсы и минусы каждого способа показали в таблице.
Как выгоднее сдавать жилье в Таиланде
| Плюсы | Минусы | |
| Самостоятельно | Можно самостоятельно влиять на доходность аренды.Не нужно платить комиссию посредникам.Можно проживать и приглашать гостей в любое время. | Нужно самому искать клиентов, вкладываться в продвижение объекта, контролировать заезд и выезд, нанимать клининговую компанию и решать все организационные вопросы. |
| Через агентство недвижимости | Не нужно искать арендаторов, вкладываться в продвижение объекта, контролировать заезды-выезды и работу клининговых служб. | Доход может быть ниже, чем при самостоятельной сдаче. |
| Через отельного оператора | Не нужно искать арендаторов, вкладываться в продвижение объекта, контролировать заезды-выезды и работу клининговых служб. | Доход может быть ниже, чем при самостоятельной сдаче и сотрудничестве с агентством недвижимости. Вы сможете проживать сами и приглашать гостей в строго определенные сроки. |
Хотите выгодно сдавать жилье? Обращайтесь в BangTaoKeys. У нас более 12 лет инвестиционного опыта и более 40 объектов в управлении. Мы предоставляем гостям и партнерам первоклассный сервис. С отзывами можно ознакомиться в профиле. Гарантируем высокий доход и выгодные условия сотрудничества.
